Para comprender mejor esta distincion tenemos que empezar con la terminologia correcta, el contrato de alquiler «larga estancia», se define como «vivienda habitual», y se refiere a aquel alquiler contemplado por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que tiene una duración de hasta 5 años si el propietario es persona fisica, o 7 años si es persona jurídica.
Es la tipologia de contrato que dá mas garantias a un inquilino que le interesa una estabilidad, tanto de lugar como de precio en cuanto es de obligado cumplimiento para el propietario y que tanta polemica ha provocado despues de la nueva Ley de Mayo 2023.
Por otro lado, el alquiler temporal o mejor identificado como «uso distinto de vivienda habitual» abarca períodos que van desde los 32 días generalmente hasta los 11 meses (aunque técnicamente no hay un límite de tiempo), y la LAU los considera para «uso distinto de la vivienda habitual», esta reglamaenteado por el codigo civil y es un pacto privado entre las partes.
Finalmente, los alquileres vacacionales son aquellos que se cuentan por día o por semana, y no están regulados por la LAU, sino que están sujetos a la normativa de la actividad turística. En Cataluña, por ejemplo, las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro de Turismo. En este artículo nos centraremos en la comparación entre los alquileres temporales y los alquileres de larga estancia.
La rentabilidad es la variable que más se consulta y, lógicamente, es un factor a considerar. Sin embargo, veremos que no es el único elemento que puede (o debe) determinar la decisión sobre cómo alquilar tu propiedad.
Para simplificar la comparación, a continuación presentamos las tres principales ventajas de cada tipo de alquiler.
Ventajas del alquiler temporal
Mayor flexibilidad: Debido a que se firma un contrato de uso distinto de vivienda, el período puede ser definido y negociado entre el propietario e inquilino. Esto brinda al propietario la posibilidad de no estar «atado» a un alquiler de 5 años (o 7 años para personas jurídicas) y en su lugar optar por alquileres más cortos. Por ejemplo, esto le permite aumentar la renta durante la temporada alta o reservar un período para el uso personal de la propiedad.
El alquiler tiene una duración limitada (normalmente hasta 11 meses), no esta vinculado a ningun index como el índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña y es un acuerdo privado entre dos partes Esto podría resultar en una mayor rentabilidad del alquiler de la vivienda. Sin embargo, es importante tener en cuenta variables como el tiempo en que el piso estará vacío entre contratos, lo cual podría reducir la rentabilidad en comparación con un alquiler de larga estancia, junto con el hecho que no se pagaran los impuestos sobre el 100% de los ingresos.
Una advertencia a los inquilinos, el contrato uso distinto de vivienda habitual una vez que se acaba el plazo no obliga el propietario a seguir con el arrendamiento ni a respectar las condiciones anteriores , sobretodo con referencia al precio, por lo tanto hay que ir con cuidado con la temporalidad de la estancia que, como comentado, puede ser superior a los 11 meses.
Nicho de estudiantes y viajeros de negocios: Existe una alta demanda por parte de estudiantes de máster y viajeros de negocios que necesitan alojamiento por algunos meses en una ciudad. Estos individuos buscan activamente pisos de corta estancia, amueblados y con servicios y suministros ya incluidos. Están dispuestos a pagar más a cambio de comodidad y una buena ubicación en la ciudad.
Ventajas del alquiler de vivienda habitual
Mayor previsibilidad: Debido a que se trata de un alquiler de varios años, permite al propietario tener una previsión clara de la rentabilidad y los ingresos. Es fundamental realizar un estudio minucioso del perfil del posible inquilino para evitar problemas a largo plazo. En InversionesBCN ofrecemos opciones de seguros de impago que brindan aún más tranquilidad a los propietarios.
Menor dedicación y sin muebles: Al tener inquilinos a largo plazo, generalmente no será necesario proporcionar muebles propios, y el nivel de dedicación y mantenimiento que requiere la propiedad será mínimo en comparación con los alquileres temporales.
Menores gastos: Los alquileres de vivienda habitual suelen tener menores gastos, ya que, como se mencionó anteriormente, , y los consumos y suministros (agua, luz, gas, Internet) son responsabilidad del inquilino.
Los alquileres temporales han ganado gran popularidad recientemente, principalmente debido a su mayor potencial de rentabilidad y también impulsados por las nuevas restricciones en los precios de alquiler de viviendas habituales. Sin embargo, es importante realizar un análisis exhaustivo que incluya todos los gastos e impuestos asociados, el esfuerzo en el mantenimiento y el riesgo de tener diferentes inquilinos, entre otros factores, para poder tomar una decisión informada sobre qué tipo de alquiler se desea para la propiedad.
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