Por un motivo u otro, semanas después de la salida de la Nueva Ley del alquiler publicada en el BOE el 24 de Mayo 2023, sigue habiendo puntos grises que no se han aclarado.
(Podéis consultar el documento al completo en este enlace al Boletín Oficial del Estado Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Puede que pocos hayan leído el documento al completo, pero todos sin excepción sabemos el cambio que ha propiciado la situación que vivimos y por la que se hecho famosa; y es que a partir de la fecha anteriormente citada, los honorarios de intermediación inmobiliaria correrán a cargo del Arrendador. Es de decir, del propietario de la vivienda.
Desde el momento en que esta ley entra en vigor, se han visto infinidad de hilos en redes sociales, notícias e incluso denuncias de inquilinos puesto que las diferentes inmobiliarias han intentado sortear la aplicación de esta ley de diversas maneras: cambiando el concepto del cobro de honorarios a «servicios inmobiliarios varios», argumentando que el trato con el propietario es que se sigan cobrando honorarios a los inquilinos, haciendo que firme un encargo de prestación de servicios y cobrarle por ello… Da igual qué voltereta de lenguaje esgriman, la ley es clara al respecto y lo que pretende es poner punto y final a la regla no escrita que es el inquilino el que debe desembolsar el importe correspondiente a esta gestión.
La asociación Facua – Consumidores en acción y la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) recomiendan al Arrendatario/Inquilino reclamar siempre ante estas situaciones, pero no todo el mundo afectado por esta situación tiene posibilidad de iniciar un litigio que va a reclamar un tiempo, dinero e implicación; tres factores con los que pocos afortunados cuentan a día de hoy.
A pesar de que estas tretas se pueden entender como legales puesto que al final un agente inmobiliario presta un servicio y es lícito querer percibir un pago por ello, no son de ninguna manera éticas y este modo de proceder peca además de ser demasiado ‘simple’, puesto que reduce el amplio abanico de situaciones a una postura maniquea.
Nosotros, desde InversionesBCN, no tenemos aún una postura definida ante esta situación, puesto que creemos en la ética, la moral y la profesionalidad de nuestro trabajo con las personas y tenemos fe en que seguir con nuestros ideales son la respuesta correcta para conseguir la satisfacción de ambas partes, arrendador y arrendatario.
Aparte de esta guerra abierta en el cobro de los honorarios inmobiliarios, cabe destacar que la ley se refiere a los contratos de vivienda habitual de 5 o 7 años y que realmente nos parece una ayuda real para aquellas personas necesitadas de una vivienda a largo plazo.
Como profesionales del sector, podemos señalar que la realidad es que estos tipos de contrato rara vez son sencillos, aún menos en las grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Valencia; donde hay una alta demanda de estos tipos de contrato pero que sin embargo rara vez llegan a cumplirse íntegramente. Como norma general, el inquilino notifica al propietario que se va del piso pasados entre uno y dos años desde el inicio de contrato. Existen además factores sociales que favorecen esta dinámica: un estilo de vida ‘nómada digital’, la posibilidad de teletrabajar desde cualquier parte del mundo, extranjeros que van a vivir a una ciudad que no conocen en profundidad, intención de vivir de alquiler hasta comprar un piso propio, etc. También existen casos en los que el inquilino trata de disimular una corta estancia con un contrato una duración mayor sólo para conseguir unas mejores condiciones de contrato.
Estas situaciones provocarán, con la entrada en vigor de la ley actual, que los actuales propietarios tengan que pagar los honorarios una o dos veces al año de media, puesto que contratos que tendrían que haber sido de larga duración se transforman en corta estancia o para uso distinto de vivienda habitual.
Es por ello que desde aquí sugerimos una mejor integración de la ley (que nos parece correcta en su esencia pero que parece haber sido enunciada sin la supervisión de un profesional del sector), donde el propietario tenga la posibilidad de cobrar una penalización de una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir, al menos durante los 3 primeros años. Con esto, el arrendador no tendrá inconveniente alguno en pagar los honorarios que por ley le exigen y el futuro arrendatario no tendrá problemas en aceptar estas condiciones si realmente tiene intención real de cumplir con el tiempo contratado.
La otra posibilidad sería que la penalización se limite sólo al primer año, pero con el arrendatario aún teniendo que correr con los gastos de servicio inmobiliario.
Esta propuesta que integra el cambio de la figura que corre con los honorarios de la agencia pero teniendo un ‘aval’ en forma de penalización sobre el Arrendador creemos que puede el punto intermedio perfecto para evitar las controversias y conflictos que han habido estos días, sin olvidar que la ética, la confianza, el equilibrio y la profesionalidad tienen que estar siempre presentes; antes de cualquier ley, nueva o vieja que surja.
Davide Rigoni CEO InversionesBCN