Una de las preguntas más importantes cuando se quiere vender un inmueble es, sin duda, la siguiente… ¿cuánto vale mi propiedad?.
Para contestar a esta pregunta debemos partir desde un punto de vista objetivo y nunca es fácil hacerlo porque siempre interviene el factor sentimental en la ecuación. Desde el propietario, que suele tener un apego al inmueble o bien busca rentabilizarlo buscando al comprador que lo compre por el precio que cree ideal, hasta el agente inmobiliario que se encuentra en la encrucijada de que no quiere «decepcionar» al propietario con un precio que puede considerar «demasiado bajo» y por tanto infla el precio de su valoración.
En base a nuestra dilatada experiencia en el sector, el precio de salida de un inmueble es uno de los aspectos más importantes para poder venderlo a corto/medio plazo. Por lo tanto, poner un precio de salida excesivamente alto con la esperanza de que se aparezca de forma milagrosa un comprador que nos dé un jugoso beneficioso, a posteriori podría jugar en nuestra contra y hacer que acabe cerrándose a un precio más bajo de lo que se habría podido vender de inicio.
El tiempo es un valor que muy pocos tienen presentes en operaciones de este tipo, pero está directamente relacionado con el precio y los compradores avispados, que siempre están atento al historial de cada propiedad, suelen darle menos valor a un inmueble que lleva tiempo en el mercado y que ha sufrido varias bajadas de precio desde que está publicado. Puede parecer un detalle menor, pero el factor psicológico de la oferta y demanda dicta que un bien que ha estado tanto tiempo en el mercado ‘por algo será’ y crea por lo tanto desconfianza. Este hecho hace que, a pesar de que el comprador esté honestamente interesado y le guste la propiedad, muy probablemente haga una oferta más baja que en el caso de que estuviera recién publicado.
Por eso desde REAL ESTATE BOUTIQUE INVERSIONESBCN abogamos mucho por la importancia de una valoración lo más objetiva posible, teniendo siempre presente esa parte subjetiva inherente al apego que siempre existe por la propiedad, pero en un porcentaje que no influya negativamente en el precio final y por tanto no deje la vivienda mucho tiempo en el mercado.
Creemos que una valoración tiene que hacerse siempre desde tres perspectivas diferentes, que nos han de converger en un mismo valor final aproximado y que detallaremos a continuación. Si esto no ocurre, sería necesario analizar el motivo o motivos por los cuales estas no están coincidiendo para así poder justificar un precio final adecuado.
– Valoración según testigos: utilizando propiedades similares a nuestro inmueble, que hayan vendido ya o que sigan actualmente a la venta.
– Valoración según precio promedio: en esta analizaremos el rango de precio al que pertenezca nuestro activo franja, puede ser más alta que la media (cuenta con acabados de calidad, tiene características prime, etc) o más bajo que la media (está por reformar, de origen, etc).
– Valoración abierta: donde nos basamos en las características del inmueble, puede tener un valor dado por una rentabilidad neta interesante (un 4% de media) o bien considerando el coste de una reforma al precio del activo y ser así una oportunidad, por dar un par de ejemplos.
Desde nuestra perspectiva, toda valoración profesional y objetiva de mercado debe contar con una comparativa desde varios puntos de vista y ha de ser siempre comentada y explicada , no es una simple operación matemática.
Junto con las fotos profesionales, videos, video tour, visita virtual, plano, y demás material gráfico existente junto con una descripción clara y concisa de toda la información del inmueble allanará el camino a una venta óptima, donde los tan preciados factores tiempo y dinero se tendrán presentes, no habrá lagunas de información y todo ello genere el interés y la confianza de los posibles compradores.
Puedes pedir una valoración gratuita de tu inmueble en 24 horas desde el siguiente enlace de nuestra web: http://www.inversionesbcn.com
Concluimos con esta frase sobre la valoración que hemos encontrado divertida pero bastante acertada:
«La valoración es algo que nosotros podemos explicar pero sois vosotros los que tenéis que entenderla».
Davide Rigoni CEO InversionesBCN
