Las ventajas de invertir en una nuda propiedad son varias, como mejorar la rentabilidad esperada, ahorrar en una inversión segura y estable, resguardo de capital, diversificación y acceso a propiedades a un valor muy inferior al de mercado.
Si quieres entender de qué se trata este tipo de inversión, puedes también echarle un vistazo a este artículo.
Ahora bien, ante un nuevo tipo de inversión, surgen preguntas y consultas, tanto de parte de un propietario/vendedor como de un inversor/comprador. En este post resolveremos las 8 preguntas más frecuentes relacionadas con este tipo de operaciones.
1) ¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
Cómo sabemos, en este tipo de operaciones se desdobla la propiedad de un inmueble, es decir, tendremos la nuda propiedad, por un lado, y el usufructo (uso de la propiedad) por otro. Para calcular el valor de la nuda propiedad, hay que conocer primero el valor del usufructo, el cual se estima con la edad del usufructuario. Típicamente el cálculo es 89 (esperanza de vida) menos la edad de la persona, por ejemplo, si la persona tiene 76 años, el usufructo será 89-76=13. Por lo tanto, el valor del derecho de la nuda propiedad es la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de la propiedad, en este caso será 100-13=87.
Ejemplo:
Si la propiedad vale 300.000€
El usufructo (13%) es 39.000€
La nuda propiedad (87%) es 261.000€
2) ¿Qué impuestos se paga?
Los impuestos son los mismos que aplican a una operación de compra-venta tradicional, tanto para el comprador como para el vendedor. La diferencia más significativa es que, para el comprador, el cálculo de la base sobre la cual aplica el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) deberá tener en cuenta que solo se está adquiriendo la nuda propiedad de la vivienda.
Este cálculo tiene ciertas variables que no desarrollaremos en este artículo, pero tu fiscalista podrá elaborar este cálculo sin problema, conociendo el valor catastral del inmueble y su ubicación geográfica, entre otras cosas.
3) ¿Quién se hace cargo de los gastos de la propiedad?
Los gastos de uso de la propiedad (gas, electricidad, internet, etc) correrán siempre a cargo del usufructuario. De igual manera, quien disfruta la propiedad típicamente deberá también afrontar los gastos de comunidad (ordinarios) e IBI, aunque estos elementos podrían negociarse. No obstante, el inversor como nudo propietario deberá afrontar los gastos derivados de mejoras al edificio, normalmente reflejados en derramas o gastos extraordinarios de la finca.
4) ¿Qué requisitos se necesitan para comprar una nuda propiedad si soy extranjero?
Los requisitos son los mismos que los que se requieren para adquirir cualquier propiedad en España. Deberá tramitarse un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para poder comprar un inmueble. Asimismo, siempre será recomendable tener una cuenta bancaria española, para facilitar la gestión de la propiedad, pago de gastos, rentas, etc.
5) ¿Qué estructura económica es las más frecuente en operaciones de nuda propiedad?
Las operaciones más frecuentes son tres:
– Compra de nuda propiedad con pago único inicial (sin rentas posteriores)
– Compra de nuda propiedad con adelanto + renta vitalicia (hasta el fallecimiento del usufructuario)
– Compra de nuda propiedad con adelanto + renta temporal (luego se dejará de pagar renta)
En cualquiera de estos casos, más allá de la estructura económica del acuerdo, es importante aclarar que el usufructo será siempre vitalicio en la gran mayoría de los casos, es decir, el nudo propietario podrá disponer de la vivienda solo al fallecimiento (o renuncia) del usufructuario.
6) ¿Qué tipo de garantías se puede tener de que la propiedad se mantendrá en buen estado?
Se podrán establecer ciertas condiciones en la escritura, para asegurarse de que la propiedad se mantenga en buen estado, más allá del deterioro normal.
7) Si mi situación cambia en el futuro, ¿puedo re-vender mi nuda propiedad a otro inversor?
Sí! La nuda propiedad es transferible a cualquier otro inversor interesado, a través de una nueva escritura de compra-venta.
8) ¿Qué sucede al fallecimiento del usufructuario?
Al fallecer el usufructuario, se da por extinto el usufructo de forma automática, y el nudo propietario pasará a tener la “plena propiedad”. Lo que debe hacerse al fallecimiento es un expediente de cancelación en el Registro de Propiedad, adjuntando como soporte el acta de defunción del usufructuario.
Vale decir que los herederos del usufructuario vitalicio no pueden heredar dicho usufructo: este se cancela con la muerte del usufructuario.
¿Tienes más dudas con respecto a este tipo de operaciones? Contáctanos sin ningún compromiso por email a info@inversionesbcn.com o por teléfono al 931 748 705.