Els avantatges d’invertir en una nua propietat són vàries, com millorar la rendibilitat esperada, estalviar en una inversió segura i estable, resguard de capital, diversificació i accés a propietats a un valor molt inferior al de mercat. Si vols entendre de què es tracta aquest tipus d’inversió, pots també donar-li un cop d’ull a aquest article. Ara bé, davant un nou tipus d’inversió, sorgeixen preguntes i consultes, tant de part d’un propietari/venedor com d’un inversor/comprador. En aquest post resoldrem les 8 preguntes més freqüents relacionades amb aquesta mena d’operacions.
1) Com es calcula el valor de la nua propietat? Com sabem, en aquesta mena d’operacions es desdoblega la propietat d’un immoble, és a dir, tindrem la nua propietat, d’una banda, i l’usdefruit (ús de la propietat) per un altre. Per a calcular el valor de la nua propietat, cal conèixer primer el valor de l’usdefruit, el qual s’estima amb l’edat de l’usufructuari. Típicament el càlcul és 89 (esperança de vida) menys l’edat de la persona, per exemple, si la persona té 76 anys, l’usdefruit serà 89-76=13. Per tant, el valor del dret de la nua propietat és la diferència entre el valor de l’usdefruit i el valor total de la propietat, en aquest cas serà 100-13=87.
Exemple:
Si la propietat val 300.000€
L’usdefruit (13%) és 39.000€
La nua propietat (87%) és 261.000€
2) Quins impostos es paga? Els impostos són els mateixos que apliquen a una operació de compra-venda tradicional, tant per al comprador com per al venedor. La diferència més significativa és que, per al comprador, el càlcul de la base sobre la qual aplica el ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) haurà de tenir en compte que només s’està adquirint la nua propietat de l’habitatge.
Aquest càlcul té unes certes variables que no desenvoluparem en aquest article, però el teu fiscalista podrà elaborar aquest càlcul sense problema, coneixent el valor cadastral de l’immoble i la seva ubicació geogràfica, entre altres coses.
3) Qui es fa càrrec de les despeses de la propietat? Les despeses d’ús de la propietat (gas, electricitat, internet, etc) correran sempre a càrrec de l’usufructuari. D’igual manera, qui gaudeix la propietat típicament deurà també afrontar les despeses de comunitat (ordinaris) i IBI, encara que aquests elements podrien negociar-se. No obstant això, l’inversor com a nus propietari haurà d’afrontar les despeses derivades de millores a l’edifici, normalment reflectits en vesses o despeses extraordinàries de la finca.
4) Quins requisits es necessiten per a comprar una nua propietat si soc estranger? Els requisits són els mateixos que els que es requereixen per a adquirir qualsevol propietat a Espanya. Haurà de tramitar-se un NIE (Número d’Identificació d’Estranger) per a poder comprar un immoble. Així mateix, sempre serà recomanable tenir un compte bancari espanyol, per a facilitar la gestió de la propietat, pagament de despeses, rendes, etc.
5) Quina estructura econòmica és les més freqüent en operacions de nua propietat? Les operacions més freqüents són tres: – Compra de nua propietat amb pagament únic inicial (sense rendes posteriors) – Compra de nua propietat amb avançament + renda vitalícia (fins a la defunció de l’usufructuari) – Compra de nua propietat amb avançament + renda temporal (després es deixarà de pagar renda) En qualsevol d’aquests casos, més enllà de l’estructura econòmica de l’acord, és important aclarir que l’usdefruit serà sempre vitalici en la gran majoria dels casos, és a dir, el nus propietari podrà disposar de l’habitatge sol a la defunció (o renúncia) de l’usufructuari.
6) Quin tipus de garanties es pot tenir que la propietat es mantindrà en bon estat? Es podran establir unes certes condicions en l’escriptura, per a assegurar-se que la propietat es mantingui en bon estat, més enllà de la deterioració normal.
7) Si la meva situació canvia en el futur, puc re-vendre la meva nua propietat a un altre inversor? Sí! La nua propietat és transferible a qualsevol altre inversor interessat, a través d’una nova escriptura de compra-venda.
8) Què succeeix a la defunció de l’usufructuari? En morir l’usufructuari, es dona per extint l’usdefruit de manera automàtica, i el nus propietari passarà a tenir la “plena propietat”. El que ha de fer-se a la defunció és un expedient de cancel·lació en el Registre de Propietat, adjuntant com a suport l’acta de defunció de l’usufructuari. Val dir que els hereus de l’usufructuari vitalici no poden heretar aquest usdefruit: aquest es cancel·la amb la mort de l’usufructuari.
Tens més dubtes respecte a aquesta mena d’operacions? Contacta’ns sense cap compromís per email a info@inversionesbcn.com o per telèfon al 931 748 705.