Aquesta setmana es començarà a aplicar el fre a les rendes als nous contractes de pisos a 140 municipis de Catalunya.
A tres dies perquè entri en vigor la regulació del preu del lloguer a 140 municipis catalans entenguem resoldre els dubtes, com per exemple si la nova norma preveu un règim sancionador; com conèixer dades clau per fixar el nou preu (quants pisos tenen els propietaris o el preu del lloguer del darrer contracte); oa qui dirigir-se davant casolans que no vulguin complir la norma.
Quin dia exactament entra en vigor la regulació de preus? Tal com va explicar el Ministeri d’Habitatge el 27 de febrer, quan va presentar i publicar el Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d’Habitatge, està previst que l’índex de preus i la declaració de les 140 àrees de mercat residencial tens proposada per la Generalitat es publiquin el 12 de març al BOE, i la regulació entri en vigor el 13, dimecres.
Qui controlarà la regulació? Directament, ni el Ministeri ni la Generalitat no han habilitat mecanismes. El que poden fer els llogaters si els propietaris incompleixen la Llei d’Arrendaments Urbans (que s’ha modificat a la Llei d’Habitatge) és acudir a consum, a la justícia o als col·legis professionals, si hi ha intervingut un professional intermediador. Des de Catalunya, el departament de Territori recorda que la norma que va regular els lloguers a la comunitat i va ser tombada pel Tribunal Constituconal sí que contemplava un règim sancionador.
Quins mecanismes de control ha previst el Ministeri dHabitatge? Directament sobre el compliment del topall a les rendes, cap. A partir de l’índex de preus, sí que farà “un seguiment de l’evolució del lloguer i, en particular, a les zones que es declarin de mercat residencial tensionat, a fi de comprovar l’efectivitat de la mesura”. A les zones declarades tensionades afegeixen fonts del ministeri, “caldrà avaluar l’aplicació dels plans de mesures” pensades per revertir la situació del mercat que ha presentat, per ara, només la Generalitat.
I la Generalitat? El Departament de Territori insisteix a lamentar la manca d’un règim sancionador a la llei d’àmbit espanyol. “Hi ha poc mecanisme de control efectiu”, reconeixen, cosa que “obliga la Generalitat a buscar alternatives a la llei 12/2023. Aquestes són anar a consum, a una mediació, o la justícia ordinària si hi ha infraccions segons la llei catalana de vivenda”. El Sindicat d’Inquilines considera que la Generalitat hauria d’“habilitar un règim sancionador”, com va existir a la regulació catalana que va regular els preus durant 18 mesos, entre 2020 i 2022.
Com pot saber un ciutadà si el propietari a qui vol llogar un pis és una gran forquilla? Aquesta informació és important, perquè els propietaris que són grans forquilles (cinc o més pisos) han d’aplicar el preu que fixa l’índex, cosa que podria comportar rebaixes de preu respecte a l’últim contracte dels pisos. La resposta curta és que només es pot saber pagant al registre, però aquí hi ha una explicació més detallada. La Llei d’Habitatge no preveu cap mecanisme de consulta, ni obliga a detallar-ho als anuncis o contractes. La Generalitat assegura que treballa per aprovar “abans que s’acabi el 2024″ un “reglament del Registre de Grans Forquilles” per poder-lo consultar. Així que per ara, només es pot consultar al Registre de la Propietat, cosa que suposa pagar. Els registres han habilitat un servei de consulta per a la Llei. El web permet consultar les propietats “d’una persona”, per a la qual cosa cal introduir el nom i el NIF o el DNI; o “d’una empresa”, a partir d’un cercador. En ambdós casos, el cost és de 12 euros “IVA no inclòs” i una finestreta avisa: “Accepto que per cada propietat localitzada se’m cobri 20,76 euros per la informació detallada de la mateixa. IVA no inclòs”. A Barcelona, gairebé la meitat dels pisos de lloguer pertanyen a propietaris que tenen més de cinc vivendes.
Com saber el preu del contracte del lloguer anterior? La Llei obliga que als pisos en àrees de mercat tens el propietari o intermediador ho ha d’indicar: abans de formalitzar l’arrendament, “i en tot cas en el document del contracte”, “de la quantia de l’última renda vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge” o el preu que correspongui segons l’índex (si es tracta d’una gran forquilla). En cas de dubte, o que el propietari digui que no ho sap, es pot consultar al registre de finances de l’Incasòl una còpia del contracte anterior del pis que es vol llogar.
Quin és el preu del lloguer que caldrà pagar ara? La renda de referència en pisos que són propietat de casolans que tenen entre un i quatre pisos és l’última mensualitat pagada. Una quantitat que sol ser el lloguer que fixava el contracte anterior, més les pujades anuals de l’IPC o allò pactat entre les parts. El Ministeri ho explica així: “D’acord amb la regulació establerta a l’article 17.6 de la Llei d’Arrendaments Urbans, la renda del nou contracte no pot excedir la darrera renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent, sobre la que es podria aplicar la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior”. “En la regulació no s’estableixen excepcions en casos en què aquesta última renda hagués estat condicionada per la limitació extraordinària introduïda per l’article 46 del Reial decret llei 6/2022”, precisa el ministeri, referint-se als límits de pujades del 3 % aplicats per esmorteir la inflació entre 2022 i aquest any. En resum, el preu el marca o la darrera renda o la clàusula d’actualització del contracte, si en té.
Ens poden cobrar quotes o despeses que no apareixien al contracte anterior? No. No es poden fixar en el nou contracte noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguin recollides al contracte anterior. En aquest capítol, el Sindicat d’Inquilines recorda que amb la nova Llei tampoc no es poden cobrar les despeses del contracte i que els propietaris haurien de deixar “un marge d’uns dies per revisar o assessorar-se davant de possibles clàusules abusives o il·legals”.
Hi ha algun cas en què pugui pujar el lloguer? Sí. Fins a un 10% en els supòsits que fixa la Llei dHabitatge sobre larticle 17.6 de la Llei dArrendaments Urbans (LAU): en cas que el propietari hagi fet obres de rehabilitació o millores de laccessibilitat de lhabitatge. O si ofereix signar un contracte amb una vigència d’una o més dècada.
Què fer si el propietari no vol aplicar la regulació del preu o demana pagar part en negre? Es pot denunciar a l’Agència Catalana de Consum, als Col·legis Professionals del sector immobiliari si hi ha intermediació, o davant d’un jutjat. La Generalitat recomana que més enllà d’aquestes vies, “la persona que pretén llogar no ha d’acceptar aquestes situacions emparant-se en allò que estableix la nova norma”.
La llei preveu multes o règim sancionador per als propietaris que no compleixin? No, com s’ha dit anteriorment, la Llei d’Habitatge no inclou règim sancionador, com sí que incloïa el decret català de contenció de rendes que va estar vigent 18 mesos entre 2020 i 2022. Però la Llei catalana d’habitatge considera infracció administrativa, i es pot denunciar davant de consum, no fer constar el preu del contracte anterior a la publicitat, les ofertes o els contractes de lloguer, recorda la Generalitat.
I si el preu del meu lloguer actual és superior al que marca el sistema nacional de preus? El sistema de preus només s?aplicarà a contractes signats a partir del 13 de març. Una altra cosa és, apunta el Sindicat d’Inquilins, que si es consulta i hi ha una diferència, s’intenti negociar una rebaixa, cosa que dependrà del propietari.