La coyuntura económica actual que estamos viviendo es nueva para muchos de nosotros. Después de más de 10 años con una inflación al 2% y tasas de interés negativas o cercanas a cero, los bancos centrales se han visto obligados a subirlas debido a una inflación que está lejos de estar «bajo control», como afirmó Powell de la FED (Banco Central Americano) a principios de 2022.
Es evidente que el mercado inmobiliario, como sector primario de la economía, se verá afectado. Ya está experimentando algunos efectos, pero ¿de qué manera?
En 2022, desde abril hasta octubre, aquellos que querían comprar una vivienda se lanzaron a hacerlo sin apenas negociar el precio, lo que impulsó el mercado e incluso hizo que los precios de las viviendas aumentaran en algunos casos. Es un fenómeno normal cuando se percibe que, debido a la inflación y a una coyuntura económica en la que los precios están en aumento, todos se apresuran a comprar, ya sea pan, agua, ropa, ordenadores o incluso propiedades, no sea que mañana los precios suban aún más.
Este comportamiento humano alimenta la inflación y la hace más difícil de controlar. Un crecimiento de la demanda a corto plazo tiene consecuencias negativas en este sentido.
A junio de 2023, hemos presenciado varias subidas en las tasas de interés. Entre los dos bancos más importantes, la FED y el BCE, estamos en un 5,25% y un 4% respectivamente (en cuanto a los préstamos a los bancos).
Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, es evidente que las hipotecas han tenido que subir, lo que dificulta el acceso al crédito y afecta a los hipotecados. Entonces, ¿qué sucede ahora? ¿Nos enfrentaremos a una crisis con una recesión y una disminución de los precios?
Es una pregunta a la que nadie puede responder con exactitud, pero la pregunta más importante es: si pensamos lógicamente que habrá al menos una pausa en la subida de los precios en comparación con 2022, ¿cuándo ocurrirá?
Creemos que es útil echar un vistazo al historial de precios en los primeros 20 años del 2000. Podemos observar que los años 2006-2007 fueron los de precios promedio más altos, alcanzando los 4.700-4.600 euros por metro cuadrado. En 2018, hubo una aproximación con alrededor de 4.400 euros por metro cuadrado, y actualmente estamos ligeramente por encima de los 4.000 euros por metro cuadrado, con un precio más estable.
Pero si analizamos los últimos 5 años, desde 2018, ya estamos experimentando una tendencia negativa en los precios: 4.100 en 2019, 4.000 en 2020 y 2021, y un retorno a los 4.000 en 2022 debido a los motivos mencionados anteriormente.
Entonces, ¿qué hacer? ¿Deberíamos vender ahora? ¿Y aquellos que compran deberían esperar? Visto de esta manera, las respuestas serían sí y sí, pero el mercado no es tan fácil y lógico.
Seguramente nos enfrentaremos a un «soft landing» o a una recesión, esto es inevitable, y en ambos casos habrá una demanda inferior que ajustará los precios, pero no sabemos cuándo ni por cuánto tiempo.
Por lo tanto, dado que la inversión inmobiliaria es a largo plazo, sugerimos comprar y vender, pero siempre haciéndolo de manera profesional, sin dejarnos llevar por el «momentum», informándonos y solicitando consejo a profesionales del sector.
De todas formas, el futuro siempre es una hipótesis, y como dijo Sócrates, «ἓν οἶδα ὅτι οὐδὲν οἶδα» (solo sé que no sé nada).
Davide Rigoni, CEO de InversionesBCN